Decisiones inmobiliarias con IA

Analiza tu próxima inversión
con inteligencia real

PropIA Insights analiza cualquier inmueble en Colombia según tu perfil financiero real. Datos precisos, recomendación personalizada, decisión segura.

Informe de Rentabilidad
PropIA Insights  ·  Informe de Rentabilidad
Informe de Rentabilidad
Inmobiliaria
Apartamento 65m² · El Prado · Barranquilla · Crédito hipotecario
Inversionista Arriendo tradicional Score 87 / 100 17 de mayo, 2025
87 Score
Buena oportunidad de inversión TIR del 9.4% supera el benchmark colombiano · Flujo positivo desde el primer mes
Flujo neto / mes
$1.175.272
TIR a 5 años
9.4%
Cap Rate
8.2%
Cash-on-Cash
12.9%
Excelente inversión. TIR del 9.4% a 5 años con IPC proyectado del 3.5% — supera ampliamente un CDT y genera flujo neto positivo de $1.175.272 mensuales desde el primer mes de arriendo.

Datos del inmueble

CiudadBarranquilla
Valor de compra$280.000.000
Gastos notariales (1.9%)$5.320.000
FinanciaciónHipotecario · 20 años
Cuota inicial (30%)$84.000.000
Cuota mensual$1.850.000

Ingresos y gastos

Canon mensual$1.400.000
Meses arrendado / año11 meses
Ingreso promedio / mes$1.283.333
Gastos fijos / mes$2.273.000
IPC proyectado3.5% / año
Valor est. año 5$333.000.000
PropIA Insights · propiainsights.com 1 / 5
PropIA Insights
Tabla de amortización del crédito

Amortización mes a mes — primeros 5 años (60 meses)

Crédito $196.000.000 · Tasa 11.5% E.A. · Plazo 20 años · Cuota $2.074.000/mes

Mes Cuota mensual Capital Intereses Saldo pendiente % Capital
★ Punto de equilibrio: En el mes — el abono a capital supera los intereses. A partir de ese momento el inmueble es "más tuyo que del banco" cada mes que pasa.

Resumen financiero a 5 años

Total pagado en 5 años—
Capital amortizado—
Intereses pagados—
Saldo pendiente año 5—
Capital propio invertido$84.000.000
Capital amortizado año 5—
Valor estimado año 5$333.000.000
Patrimonio neto estimado—
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PropIA Insights
Análisis de sensibilidad y punto de equilibrio

Escenarios — ¿qué pasa si las cosas no salen como se planeó?

Calculamos tres escenarios con los datos de tu inmueble para que conozcas el rango de resultados posibles.

Escenario pesimista
6.8%
Flujo: -$312.000/mes
Canon baja 10% $1.260.000
Vacancia 3 meses/año
Tasa sube 1pt 12.5% E.A.
Score 52/100
Escenario base
9.4%
Flujo: +$1.175.272/mes
Canon actual $1.400.000
Vacancia 1 mes/año
Tasa actual 11.5% E.A.
Score 87/100
Escenario optimista
12.1%
Flujo: +$1.642.000/mes
Canon sube 8% $1.512.000
Vacancia 0.5 meses/año
IPC valoriz. 5.5%/año
Score 94/100
Indicador Pesimista Base Optimista
Flujo neto / mes-$312.000+$1.175.272+$1.642.000
Rentabilidad neta3.1%8.2%11.4%
TIR a 5 años6.8%9.4%12.1%
Score52/10087/10094/100

Punto de equilibrio — límites del negocio

¿Cuál es el canon mínimo para que el flujo sea positivo?
$1.962.000
Tu canon actual es $1.400.000 — estás por debajo del mínimo solo por la cuota del crédito
¿Cuántos meses de vacancia aguanta sin pérdidas?
0.8 meses
Con 1 mes de vacancia ya el flujo es negativo. Mantén fondo de reserva de 3 meses.
¿A qué precio mínimo vender en año 5 para no perder?
$241.000.000
El valor estimado año 5 es $333M — amplio margen de seguridad
¿En cuántos años recuperas el capital propio invertido ($84M)?
6.0 años
Solo con flujo de renta, sin contar valorización del inmueble
PropIA Insights · propiainsights.com 3 / 5
PropIA Insights
Comparativa con otras inversiones · Proyección 5 años

¿Qué harías con los $84.000.000 de capital propio?

Comparación honesta con las alternativas del mercado colombiano a mayo 2025.

Inversión alternativa Retorno anual Riesgo Liquidez Garantía estado Ingreso estimado
CDT a 1 año (2025)10.8%BajoAltaSí (Fogafin)$9.072.000/año
Fondo inv. colectiva8.5%Bajo-MedioAltaParcial$7.140.000/año
Acciones BVC (COLCAP)7.2%AltoMediaNoVariable
Este inmueble — arriendo9.4% TIRMedioBajaNo$1.175.272/mes
Este inmueble — Airbnb~12% TIR est.Medio-AltoBajaNoVariable
* CDT y fondos: promedios mercado colombiano mayo 2025. Acciones: promedio histórico COLCAP 2020-2025. El inmueble tiene ventaja adicional de valorización no incluida en el TIR de las otras opciones. Rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros.

Proyección de flujos y patrimonio — 5 años

Canon ajustado por IPC 3.5% cada año. Patrimonio = flujos acumulados + valor estimado del inmueble.

Año Flujo anual renta Flujo acumulado Valor est. inmueble Patrimonio total
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Recomendación IA · Checklist de compra

Recomendación personalizada — PropIA Intelligence

Análisis generado con inteligencia artificial · Barranquilla
1. Este inmueble representa una buena oportunidad para tu perfil de inversionista en Barranquilla. Con una TIR del 9.4% a 5 años y un flujo neto positivo desde el primer mes, los números están por encima del rango típico colombiano (5%–8%). El score de 87/100 refleja que tanto la rentabilidad como tu capacidad financiera están alineadas.
2. El principal riesgo es la dependencia de la cuota del crédito: $1.850.000 representa el 29.4% de tus ingresos, justo por debajo del límite recomendado del 30%. Cualquier mes de vacancia elimina el margen. El punto de equilibrio de 0.8 meses significa que con menos de 1 mes vacío al año ya el flujo se vuelve negativo — ten siempre un fondo de reserva mínimo de 3 meses de gastos ($6.800.000).
3. Recomendación: procede con la compra pero negocia el precio. El inmueble tiene margen de negociación del 3%–8% sobre el valor de lista — si logras bajarlo a $260M, tu TIR sube al 10.8% y el punto de equilibrio mejora significativamente. Inmuebles con más de 90 días publicados tienen mayor margen de negociación.
4. En Barranquilla norte (El Prado, El Golf, Villa Santos), la vacancia promedio en estratos 4–5 es inferior al 3% anual, y los ajustes de canon han estado entre IPC+1.5 y IPC+2 puntos en los últimos dos años. La demanda de arriendo en esa zona es sostenida por ejecutivos y familias con poder adquisitivo alto.

Checklist — documentos legales

Certificado de tradición y libertad (máx. 30 días)
Paz y salvo de administración y servicios públicos
Escritura pública sin gravámenes ni hipotecas previas
Impuesto predial al día (paz y salvo municipal)
Reglamento de propiedad horizontal actualizado

Checklist — verificación física

Visita con luz natural y horario pico (ruido, tráfico)
Revisar instalaciones eléctricas, hidrosanitarias y gas
Estado de fachada, cubierta y áreas comunes
Historial de mantenimientos y reparaciones
Confirmar estrato y servicios públicos reales

Checklist — aspectos financieros

Obtener preaprobación del crédito hipotecario antes de negociar
Comparar 3 cánones de arriendo similares en la zona
Calcular administración proyectada para los próximos 3 años
Negociar precio: pedir descuento del 3%–8% sobre lista
Verificar si hay valorización catastral pendiente (predial)

Checklist — para el arriendo

Definir si arriendas directo o por inmobiliaria (9%–11%)
Redactar contrato con cláusula de incremento anual IPC
Contratar póliza de arriendo contra mora del arrendatario
Abrir cuenta separada para ingresos del inmueble
Constituir fondo reserva mínimo $6.800.000 (3 meses gastos)
Aviso legal: Este informe es generado por PropIA Insights con fines informativos y no constituye asesoría financiera, jurídica ni inmobiliaria certificada. Los valores proyectados son estimados basados en datos históricos del mercado colombiano y pueden variar. Consulte con un asesor financiero certificado antes de tomar decisiones de inversión. PropIA Insights no se responsabiliza por decisiones tomadas con base en este informe. · propiainsights.com
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Inversionista Arriendo tradicional Score 87 / 100 17 de mayo, 2025
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Buena oportunidad de inversión TIR del 9.4% supera el benchmark colombiano · Flujo positivo desde el primer mes
Flujo neto / mes
$1.175.272
TIR a 5 años
9.4%
Cap Rate
8.2%
Cash-on-Cash
12.9%
Excelente inversión. TIR del 9.4% a 5 años con IPC proyectado del 3.5% — supera ampliamente un CDT y genera flujo neto positivo de $1.175.272 mensuales desde el primer mes de arriendo.

Datos del inmueble

CiudadBarranquilla
Valor de compra$280.000.000
Gastos notariales (1.9%)$5.320.000
FinanciaciónHipotecario · 20 años
Cuota inicial (30%)$84.000.000
Cuota mensual$1.850.000

Ingresos y gastos

Canon mensual$1.400.000
Meses arrendado / año11 meses
Ingreso promedio / mes$1.283.333
Gastos fijos / mes$2.273.000
IPC proyectado3.5% / año
Valor est. año 5$333.000.000
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Tabla de amortización del crédito

Amortización mes a mes — primeros 5 años (60 meses)

Crédito $196.000.000 · Tasa 11.5% E.A. · Plazo 20 años · Cuota $2.074.000/mes

Mes Cuota mensual Capital Intereses Saldo pendiente % Capital
★ Punto de equilibrio: En el mes — el abono a capital supera los intereses. A partir de ese momento el inmueble es "más tuyo que del banco" cada mes que pasa.

Resumen financiero a 5 años

Total pagado en 5 años—
Capital amortizado—
Intereses pagados—
Saldo pendiente año 5—
Capital propio invertido$84.000.000
Capital amortizado año 5—
Valor estimado año 5$333.000.000
Patrimonio neto estimado—
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Análisis de sensibilidad y punto de equilibrio

Escenarios — ¿qué pasa si las cosas no salen como se planeó?

Calculamos tres escenarios con los datos de tu inmueble para que conozcas el rango de resultados posibles.

Escenario pesimista
6.8%
Flujo: -$312.000/mes
Canon baja 10% $1.260.000
Vacancia 3 meses/año
Tasa sube 1pt 12.5% E.A.
Score 52/100
Escenario base
9.4%
Flujo: +$1.175.272/mes
Canon actual $1.400.000
Vacancia 1 mes/año
Tasa actual 11.5% E.A.
Score 87/100
Escenario optimista
12.1%
Flujo: +$1.642.000/mes
Canon sube 8% $1.512.000
Vacancia 0.5 meses/año
IPC valoriz. 5.5%/año
Score 94/100
Indicador Pesimista Base Optimista
Flujo neto / mes-$312.000+$1.175.272+$1.642.000
Rentabilidad neta3.1%8.2%11.4%
TIR a 5 años6.8%9.4%12.1%
Score52/10087/10094/100

Punto de equilibrio — límites del negocio

¿Cuál es el canon mínimo para que el flujo sea positivo?
$1.962.000
Tu canon actual es $1.400.000 — estás por debajo del mínimo solo por la cuota del crédito
¿Cuántos meses de vacancia aguanta sin pérdidas?
0.8 meses
Con 1 mes de vacancia ya el flujo es negativo. Mantén fondo de reserva de 3 meses.
¿A qué precio mínimo vender en año 5 para no perder?
$241.000.000
El valor estimado año 5 es $333M — amplio margen de seguridad
¿En cuántos años recuperas el capital propio invertido ($84M)?
6.0 años
Solo con flujo de renta, sin contar valorización del inmueble
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Comparativa con otras inversiones · Proyección 5 años

¿Qué harías con los $84.000.000 de capital propio?

Comparación honesta con las alternativas del mercado colombiano a mayo 2025.

Inversión alternativa Retorno anual Riesgo Liquidez Garantía estado Ingreso estimado
CDT a 1 año (2025)10.8%BajoAltaSí (Fogafin)$9.072.000/año
Fondo inv. colectiva8.5%Bajo-MedioAltaParcial$7.140.000/año
Acciones BVC (COLCAP)7.2%AltoMediaNoVariable
Este inmueble — arriendo9.4% TIRMedioBajaNo$1.175.272/mes
Este inmueble — Airbnb~12% TIR est.Medio-AltoBajaNoVariable
* CDT y fondos: promedios mercado colombiano mayo 2025. Acciones: promedio histórico COLCAP 2020-2025. El inmueble tiene ventaja adicional de valorización no incluida en el TIR de las otras opciones. Rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros.

Proyección de flujos y patrimonio — 5 años

Canon ajustado por IPC 3.5% cada año. Patrimonio = flujos acumulados + valor estimado del inmueble.

Año Flujo anual renta Flujo acumulado Valor est. inmueble Patrimonio total
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Recomendación IA · Checklist de compra

Recomendación personalizada — PropIA Intelligence

Análisis generado con inteligencia artificial · Barranquilla
1. Este inmueble representa una buena oportunidad para tu perfil de inversionista en Barranquilla. Con una TIR del 9.4% a 5 años y un flujo neto positivo desde el primer mes, los números están por encima del rango típico colombiano (5%–8%). El score de 87/100 refleja que tanto la rentabilidad como tu capacidad financiera están alineadas.
2. El principal riesgo es la dependencia de la cuota del crédito: $1.850.000 representa el 29.4% de tus ingresos, justo por debajo del límite recomendado del 30%. Cualquier mes de vacancia elimina el margen. El punto de equilibrio de 0.8 meses significa que con menos de 1 mes vacío al año ya el flujo se vuelve negativo — ten siempre un fondo de reserva mínimo de 3 meses de gastos ($6.800.000).
3. Recomendación: procede con la compra pero negocia el precio. El inmueble tiene margen de negociación del 3%–8% sobre el valor de lista — si logras bajarlo a $260M, tu TIR sube al 10.8% y el punto de equilibrio mejora significativamente. Inmuebles con más de 90 días publicados tienen mayor margen de negociación.
4. En Barranquilla norte (El Prado, El Golf, Villa Santos), la vacancia promedio en estratos 4–5 es inferior al 3% anual, y los ajustes de canon han estado entre IPC+1.5 y IPC+2 puntos en los últimos dos años. La demanda de arriendo en esa zona es sostenida por ejecutivos y familias con poder adquisitivo alto.

Checklist — documentos legales

Certificado de tradición y libertad (máx. 30 días)
Paz y salvo de administración y servicios públicos
Escritura pública sin gravámenes ni hipotecas previas
Impuesto predial al día (paz y salvo municipal)
Reglamento de propiedad horizontal actualizado

Checklist — verificación física

Visita con luz natural y horario pico (ruido, tráfico)
Revisar instalaciones eléctricas, hidrosanitarias y gas
Estado de fachada, cubierta y áreas comunes
Historial de mantenimientos y reparaciones
Confirmar estrato y servicios públicos reales

Checklist — aspectos financieros

Obtener preaprobación del crédito hipotecario antes de negociar
Comparar 3 cánones de arriendo similares en la zona
Calcular administración proyectada para los próximos 3 años
Negociar precio: pedir descuento del 3%–8% sobre lista
Verificar si hay valorización catastral pendiente (predial)

Checklist — para el arriendo

Definir si arriendas directo o por inmobiliaria (9%–11%)
Redactar contrato con cláusula de incremento anual IPC
Contratar póliza de arriendo contra mora del arrendatario
Abrir cuenta separada para ingresos del inmueble
Constituir fondo reserva mínimo $6.800.000 (3 meses gastos)
Aviso legal: Este informe es generado por PropIA Insights con fines informativos y no constituye asesoría financiera, jurídica ni inmobiliaria certificada. Los valores proyectados son estimados basados en datos históricos del mercado colombiano y pueden variar. Consulte con un asesor financiero certificado antes de tomar decisiones de inversión. PropIA Insights no se responsabiliza por decisiones tomadas con base en este informe. · propiainsights.com
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